ভাৰাঘৰ: আইন মানি এৰাই চলক সংঘাত-সমস্যা

গুৱাহাটী মহানগৰীত প্ৰব্ৰজনৰ হাৰ দ্ৰুতগতিত বৃদ্ধি হৈছে। এইসকল লোকৰ আবাস হ’ল গুৱাহাটীৰ ভাৰাঘৰসমূহ। ঘৰ ভাৰালৈ দি ভাৰাৰ টকাৰে জীৱন নিৰ্বাহ কৰাও গুৱাহাটীত এটা সহজলভ্য দৃশ্য। বাসস্থানৰ উপৰি ভাৰাঘৰৰ অন্যতম ব্যৱহাৰ হ’ল-দোকান আৰু ব্যৱসায়িক প্ৰতিষ্ঠান স্থাপন। গুৱাহাটী মহানগৰীত ব্যৱসায়িক অঞ্চলবোৰত মাটিৰ খুবেই অভাৱ। তাৰ ফলত এনে অঞ্চলত ব্যৱসায় কৰিবলৈ উচ্চ দৰত দোকান ভাৰালৈ ল’ব লাগে। লগতে অগ্ৰিম আমানত হিচাপে এটা শকত পৰিমাণৰ ধনৰ টোপোলা ভাৰাঘৰৰ মালিকৰ হাতত জমা থ’ব লাগে। গতিকে দেখা যায় যে ব্যৱসায় কৰিবলৈ হ’লে গুৱাহাটীত এখন দোকান ল’বলৈও বহু টকা বিনিয়োগ কৰিব লাগে।

এনেদৰে বহু কষ্ট কৰি ভাৰাঘৰ বিচাৰি বাসস্থান বা ব্যৱসায়িক প্ৰতিষ্ঠান হিচাপে ভাৰাঘৰ লোৱাৰ পিছতো বহু সময়ত ভাৰাঘৰৰ মালিক আৰু ভাৰাতীয়াৰ মাজত বিভিন্ন কাৰণত সংঘাতৰ সৃষ্টি হোৱা দেখা যায়। এনে সংঘাতৰ কাৰণ কেতিয়াবা মালিকৰ আৰু কেতিয়াবা ভাৰাতীয়াৰ ভুল হয়। এনে বিবাদৰ মীমাংসা দুয়ো পক্ষই আদালতৰ দ্বাৰস্থ হৈ কৰিব লগা হয়। ভাৰাঘৰৰ মালিক আৰু ভাৰাতীয়াৰ সম্পৰ্ক নিৰ্দ্ধাৰণ কৰিবলৈ অসম চৰকাৰে পোন প্ৰথমতে প্ৰণয়ন কৰা আইনখন আছিল- ‘The Assam Urban area rent control Act 1966, (Act II of 1967)’। এই আইনখন সাময়িক আছিল আৰু মাত্ৰ পাঁচ বছৰ কাল প্ৰচলিত আছিল। এই আইনখনৰ সলনি ১৯৭২ চনৰ ২ মে’ত  ‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972, (Assam Act No. XVII of 1972)’ নামৰ নতুন আইন প্ৰণয়ন কৰা হয় আৰু বৰ্তমানেও এই আইন প্ৰযোজ্য হৈ আছে। এই আইনখনৰ মুখ্য উদ্দেশ্য দুটা। প্ৰথমটো হ’ল অসমৰ চহৰ অঞ্চলত উচিত ঘৰভাৰা নিৰ্দ্ধাৰণ কৰা দ্বিতীয়টো হ’ল চহৰ অঞ্চলৰ ভাৰাতীয়াসকলক ভাৰাঘৰৰ মালিকৰ বেআইনী উচ্ছেদৰ পৰা নিৰাপত্তা প্ৰদান কৰা, এইটো উল্লেখনীয় যে এই আইনে ভাৰাতীয়াক মাটিৰ মালিকীস্বত্বৰ অধিকাৰ প্ৰদান নকৰে। ‘Once a tenant is always a tenant’। এই আইনে ভাৰাঘৰৰ মালিকৰ কিছুমান দায়িত্ব অধিকাৰ প্ৰদান কৰিছে। ভাৰাঘৰৰ মালিকৰ দায়িত্ব হৈছে-ভাৰাতীয়ক বসবাসৰ উপযোগী ভাৰাঘৰ প্ৰদান কৰা। সঠিক সময়ত ঘৰ মেৰামতি কৰা যাতে ৰ’দ, বৰষুণ, বতাহ, ধুমুহাই ভাৰাঘৰ আৰু ভাৰাতীয়াৰ ক্ষতি কৰিব নোৱাৰে। ভাৰাতীয়াক পানী, বিজুলী আদিৰ দৰে নূন্যতম সুবিধাসমূহ যোগান দিয়াটো মালিকৰে দায়িত্ব। সেইদৰে সঠিক সময়ত ঘৰভাৰা আৰু অন্যান্য মাচুল পোৱাটো মালিকৰ অধিকাৰ। যদি ঘৰৰ মালিকে ভাৰাতীয়াৰ পৰা অসুবিধাৰ সন্মুখীন হয়, তেন্তে আলোচনাৰ মাধ্যমেৰে, নহ’লে আদালতৰ সহায় লৈ মীমাংসা কৰিব লাগে। ‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972 মতে, এজন ভাৰাতীয়াক ভাৰাঘৰৰ পৰা দুটা কাৰণতে মালিকে উচ্ছেদ কৰিব পাৰে-

১) চুক্তি অনুসৰি ভাৰা দিব লগা তাৰিখত যদি ভাৰাতীয়াই ঘৰ মালিকক ভাৰা নিদিয়ে নাইবা মালিকক ভাৰা নিদিয়ে নাইবা মালিকে ভাৰা নলওঁ বুলি কোৱা সত্ত্বেও ১৪ দিনৰ ভিতৰত ‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972, ৰ ৫(৪) ধাৰা মতে, যদি শুদ্ধকৈ ভাৰা আদালতত জমা নিদিয়ে, তেন্তে ভাৰাতীয়া Defaulter হৈ পৰে আৰু ঘৰৰ মালিকে দেৱানী গোচৰ তৰি ভাৰাতীয়াকৈ উচ্ছেদ কৰিব পাৰে।

২) ভাৰাঘৰটো মালিকৰ ব্যক্তিগত ব্যৱহাৰৰ কাৰণে প্ৰয়োজন হ’লে আৰু তেনে প্ৰয়োজনত ভাৰাতীয়ক ঘৰ খালী কৰিবলৈ অনুৰোধ কৰা সত্ত্বেও ঘৰ খালী নকৰিলে, ঘৰৰ মালিকে আদালতত দেৱানী গোচৰ তৰি ভাৰাতীয়াক উচ্ছেদ কৰিব পাৰে। ব্যক্তিগত প্ৰয়োজন মানে ভাৰাঘৰটো ঘৰ মালিকৰ নিজৰ আৰু পৰিয়ালৰ বসবাস আৰু নিজে ব্যৱসায়িক প্ৰতিষ্ঠান স্থাপনৰ উপৰি ভাৰাতীয়াই আদায় নিদিয়া ঘৰভাৰাও আদায় কৰিব পাৰে। কিন্তু আদালতে ঘৰৰ মালিকক পুৰণি ভাৰাতীয়াকে উচ্ছেদ কৰি, ভাৰাঘৰ নতুন ভাৰাতীয়াক ভাৰালৈ দি অধিক নিৰিখত ভাৰা আদায়ৰ অনুমতি নিদিয়ে। আদালতত ঘৰ মালিকে ভাৰাতীয়াৰ উচ্ছেদৰ বাবে গোচৰ তৰিলে Defaulter অৰ্থাৎ ঘৰভাৰা নিদিয়াটো প্ৰমাণ কৰাৰ দায়িত্ব ঘৰ মালিকৰ। সেয়েহে ঘৰ মালিকে সদায় ভাৰা ল’লে ৰচিদ দিব লাগে। এই ৰচিদত দুয়ো পক্ষৰ অৰ্থাৎ মালিক আৰু ভাৰাতীয়াৰ চহী থাকিব লাগে। এই Money Receipt ৰ এটা প্ৰতিলিপি মালিকে, আনটো ভাৰাতীয়াই ৰাখিব লাগে। ভাৰাৰ চুক্তিপত্ৰত ভাৰা আদায় দিয়া এটা নিৰ্দিষ্ট তাৰিখ থাকিব লাগে, তেতিয়াহে সেই তাৰিখ উকলি গ’লে আৰু তাৰ পিছতো ভাৰাতীয়াই মালিকক ভাৰা নিদিলে বা ভাৰা আদায়ৰ নিৰ্দিষ্ট দিন উকলি যোৱাৰ ১৪ দিনৰ ভিতৰতো যদি ভাৰাতীয়াই ভাৰা আদালতত জমা নিদিয়ে তেন্তে ভাৰাতীয়া Defaulter হৈ পৰে আৰু তেতিয়া দেৱানী গোচৰ তৰি ঘৰ মালিকে ভাৰাতীয়াক উচ্ছেদ কৰিব পাৰে। ভাৰাতীয়াক কেতিয়াও বলপূৰ্বকভাৱে আইন হাতত লৈ ভাৰাঘৰৰ পৰা উচ্ছেদ কৰিব নোৱাৰে। আইনৰ প্ৰক্ৰিয়া মানিহে ভাৰাতীয়াক ভাৰাঘৰৰ পৰা উচ্ছেদ কৰিব পাৰি।

‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972,- এ ভাৰাতীয়াসকলকো সুৰক্ষা প্ৰদান কৰিছে। ভাৰাতীয়াসকলে ঘৰৰ মালিকৰ পৰা পানী, বিজুলীৰ দৰে নূন্যতম জৰুৰী সুবিধা পোৱাটো এই আইনে নিশ্চিত কৰিছে। যদি ঘৰৰ মালিকে ভাৰাতীয়াক উচ্ছেদ কৰিবলৈ এনে সুবিধাবোৰ বন্ধ কৰি দিয়ে তেন্তে ভাৰাতীয়াই আদালতত আবেদন কৰি এনে সুবিধাসমূহৰ যোগান সুনিশ্চিত কৰিব পাৰে। তদুপৰি এই আইনে বলপূৰ্বক আৰু বে আইনী উচ্ছেদৰ পৰা ভাৰাতীয়া সুৰক্ষা প্ৰদান কৰে। বলপূৰ্বক আৰু বে-আইনী উচ্ছেদৰ পৰা ৰক্ষা পাবলৈ ভাৰাতীয়ায়ো আদালতত দেৱানী গোচৰ তৰি মালিকৰ বিৰুদ্ধে নিষেধাজ্ঞা ল’ব পাৰে। ঠিক সময়ত ঘৰভাৰা আৰু অন্যান্য মাচুল যেনে পানীৰ বিল, বিজুলীৰ মাচুল, জিএমচি ৰ মাচুল ইত্যাদি মালিকক আদায় দিয়াটো ভাৰাতীয়াৰ দায়িত্ব। এনে মাচুল সময়ত আদায় দিলেহে ঘৰৰ মালিকে এনে সুবিধাসমূহ ভাৰাতীয়াক যোগান ধৰিব পাৰে। মনত ৰাখিব, ঘৰ ভাৰা দিব লগা নিৰ্দিষ্ট দিনৰ পিছত যদি মালিকে ঘৰ ভাৰা নলওঁ বুলি কয় আৰু অন্যায়ভাৱে অত্যাধিক হাৰত ঘৰভাৰা দাবী কৰে, অন্যথা বলপূৰ্বক ঘৰ খালী কৰাব বুলি ভাবুকি প্ৰদান কৰে, তেনেক্ষেত্ৰত ভাৰাতীয়াই ঘৰভাৰা দিবলগা দিনৰ পৰা ১৪ দিনৰ ভিতৰত সঠিক নিয়মেৰে ‘The Assam Urban areas rent control Act, ৰ ৫ (৪) ধাৰা অনুসৰি ঘৰভাৰা আদালতত জমা দিব লাগে আৰু লগতে দেৱানী গোচৰ তৰি বলপূৰ্বক উচ্ছেদৰ পৰা নিৰাপত্তা ল’ব লাগে। এইটো মনত ৰাখিব লগীয়া কথা যে ঘৰভাৰা আদালতত জমা দিয়াৰ ক্ষেত্ৰত বহু সাৱধানতা অৱলম্বন কৰিব লাগে। যদি ভাৰা শুদ্ধকৈ জমা দিয়া নহয়, তেনে ভাৰা আদালতত জমা দিয়া সত্ত্বেও ভাৰাতীয়া আইনৰ চকুত Defaulter হৈয়ে থাকে, আইনৰ পৰা নিৰাপত্তা নাপায় আৰু ভাৰাঘৰৰ পৰা উচ্ছেদ হ’ব লগা হয়। কিছুদিন আগত ভাৰাতীয়াই আদালতত জমা দিয়া ভাৰাৰ বহু টকা বেংকত জমা নিদি কিছু ব্যক্তিয়ে নিজে আত্মসাৎ কৰাৰ চাঞ্চল্যকৰ ঘটনা এটা পোহৰলৈ আহে যাৰ গোচৰ বৰ্তমানেও ন্যায়ালয়ত চলি আছে। গতিকে আদালতত ভাৰা জমা দিওঁতে সাৱধান হওঁক। বৰ্তমান নতুন নিয়ম অনুসৰি ঘৰভাৰা আদালতত চেকযোগে জমা দিব লাগে। এই চেকসমূহ ‘SBI Guwahati Branch, Govt. Account, 8443 (104) Revenue Deposit’ ৰ পক্ষে issue কৰিব লাগে। ভাৰাতীয়াসকলে ঘৰৰ মালিকৰ লগত কৰা চুক্তিসমূহ মানি চলিব লাগে। তেতিয়া দুয়ো পক্ষৰ মাজত সংঘাত কমি যায়। ভাৰাতীয়াসকলে ভাৰা লোৱা ঘৰটো ভালদৰে ৰাখিব লাগে। ভাৰাঘৰৰ উচিত মেৰামতিৰ দায়িত্ব মালিকৰ (৬ নং ধাৰা)। কিন্তু ঘৰৰ অৱস্থা জৰাজীৰ্ণ হোৱাত অনুৰোধ কৰা সত্ত্বেও যদি ঘৰৰ মালিকে মেৰামতি নকৰে ভাৰাতীয়াই আদালততে আবেদন কৰি নিজৰ খৰছতে ভাৰাঘৰ মেৰামতি কৰি ল’ব পাৰে। এনে খৰচ আদালতৰ অনুমতি সাপেক্ষে ভাৰাতীয়াই ভাৰাৰ পৰা আদায় কৰিব পাৰে। যদি ভাৰাতীয়া আৰু মালিকৰ মাজত ভাৰাঘৰৰ উচিত ভাৰাক লৈ সংঘাত হয়, তেতিয়া দুয়োপক্ষই আদালতত ‘Standard Rent বা Fair rent’ নিৰ্দ্ধাৰণ কৰি দিবলৈ আবেদন দিব পাৰে। কিন্তু Standard rent নিৰূপন কৰা প্ৰক্ৰিয়াটো জটিল হোৱা বাবে এনে আবেদন আদালতত খুব কম ব্যক্তিয়েহে কৰা দেখা যায়।

‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972 মতে, যেতিয়ালৈ ভাৰাতীয়াই শুদ্ধকৈ Standard rent মালিকক দি থাকিব আৰু ভাৰাৰ চুক্তি-পত্ৰৰ আন আন চুক্তিসমূহ মানি চলিব তেতিয়ালৈ তেওঁক উচ্ছেদ কৰিব পৰা নাযায়। উদাহৰণ স্বৰূপ যদি ভাৰাৰ চুক্তি-পত্ৰত উল্লেখ থাকে যে ভাৰাতীয়াই ভাৰাঘৰটো আন কাকো ভাৰা দিব নোৱাৰিব। কিন্তু মালিকক নজনোৱাকৈয়ে ভাৰাতীয়াই ভাৰাঘৰটো বা ভাৰাঘৰৰ কিছু অংশ বেলেগক ভাৰা দি নিজে ভাৰা সংগ্ৰহ কৰে তেন্তে আইনৰ দৃষ্টিত তেওঁ উচ্ছেদৰ যোগ্য।

গতিকে দেখা গ’ল মহানগৰীত ঘৰভাৰা দিয়া আৰু লোৱাটো অলপ জটিল। ভাৰাতীয়াসকলে অৰ্থ বিনিয়োগ কৰি ঘৰভাৰা লৈ এখন ব্যৱসায়িক প্ৰতিষ্ঠান গঢ়ি তোলে বা বসবাস কৰে। এনে ক্ষেত্ৰত ঘৰৰ মালিকে বেআইনীভাৱে এওঁলোকক উচ্ছেদ কৰিলে যথেষ্ট অসুবিধাৰ সন্মুখীন হয়। গতিকে চৰকাৰে ভাৰাতীয়াক সুৰক্ষা দিবলৈ ‘The Assam Urban areas rent control Act, 1972 প্ৰণয়ন কৰিছে যাৰ দ্বাৰা মালিক আৰু ভাৰাতীয়াৰ সম্পৰ্ক নিৰূপণ কৰা হয়। এই আইনে এইটো নিশ্চিত কৰিছে যে সকলো ভাৰতীয়াকে আইন প্ৰণয়ন কৰি দিয়া প্ৰক্ৰিয়াৰেহে ভাৰাঘৰৰ পৰা উচ্ছেদ কৰিব পৰা যায়। গতিকে গুৱাহাটী মহানগৰীত ভাৰাঘৰ দিওঁতে আৰু লওঁতে সদায় আইন মানি চলক।

লিখক: ধীৰাজ কুমাৰ দাস,

গুৱাহাটী উচ্চ ন্যায়ালয়ৰ অধিবক্তা